Agraria

Catatan Kuliah

Undang-Undang Pokok Agraria

Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960) dibentuk pada tahun 1960 tepatnya tanggal 24 September tahun 1960.  Undang-Undang Pokok Agraria merupakan tonggak perubahan peraturan pertanahan di Indonesia. Perubahan-perubahan tersebut meliputi perubahan secara struktur, konsepsi, maupun isinya. Undang-Undang pokok Agraria bersumber dari berbagai hukum, yaitu hukum adat, hukum perdata barat, serta hukum bekas dari pemerintahan Swapraja. Undang-Undang Pokok Agraria, menjawab berbagai kesimpangsiuran hukum tanah yang bersifat dualisme pada masa itu, serta perbedaan peraturan tanah yang berbeda pengaturannya di setiap daerah. Oleh karena itu hukum Agraria merupakan unifikasi dan jawaban dari penyatuan hukum tanah pada masa itu.

Undang-Undang Pokok Agraria juga menjawab berbagai persoalan-persoalan pokok Agraria serta memberikan jawaban atas persoalan tersebut. Panca Program Agraria Republik Indonesia diantaranya:

1.    Pembaharuan Hukum Agraria melalui Unifikasi hukum yang berkonsepsi nasional dan pemberian jaminan kepastian hukum.

2.    Penghspusan hak-hak asing dan konsensi-konsensi kolonial atas tanah.

3.    Mengakhiri penghisapan feodal secara berangsur-angsur.

4.    Perombakan pemilikan atas tanah demi terciptanya pemerataan kemakmuran dan keadilan.

5.    Perencanaan bumi, air dan kekayaan alam yang ada didalamnya serta penggunaannya secara terencana sesuai dengan daya kemampuannya.

Proram yang keempat ialah Landreform. Sedangkan program yang kelima disebut program Tata Guna Sumber-Sumber Alam ( UU No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang)

PENGERTIAN DAN LINGKUP HUKUM AGRARIA

Pengertian agraria menurut bahasa latin ialah ager yang berarti tanah atau sebidang tanah, agrarius yang berati perladangan, persawahan, pertanian. Menurut kamus besar bahasa Indonesia agraria ialah urusan pertanian, tanah peetanian, dan urusan kepemilikan tanah.

Pengertian agraria di lingkungan administrasi pemerintahan  dipakai dalam arti tanah, baik tanah pertanian maupun non pertanian. Hukum agraria di lingkungan Administrasi Pemerintahan dibatasi pada perangkat peraturan perundang-undangan yang memberikan landasan hukum bagi penguasa dalam melaksanakan kebijakannya di bidang pertanahan. 

Berdasarkan KEPRES No. 26 Tahun 1988 dibentuk Badan Pertanahan Nasional yaitu Lembaga non departemen yang membantu presiden dalam mengelola dan mengembangkan administrasi pertanahan. Adanya jabatan Menteri Agraria pada masa itu yang juga sekaligus sebagai kepala Badan Pertanahan Nasional dalam Kabinet Pembangunan VI. Fungsi dari Menteri Agraria antara lain mengkoordinasi kegiatan seluruh instanis pemerintahan yang berhubungan dengan keagrariaan dalam rangka pelaksanaan program pemerintah secara menyeluruh.

Menurut pendapat para ahli

“Agraria ialah urusan tanah dan segala apa yang ada didalamnya dan diatasnya, seperti telah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria” ( Subekti/ Tjitrosoedibjo)

“Hukum Agraria adalah Hukum Tanah, menjadi bagian hukum Tata Usaha Negara, yang menguji perhubungan-perhubungan hukum istimewa yang diadakan akan memungkinkan para pejabat yang bertugas mengurus soal-soal entang agraria, melakukan tugas mereka itu.” (E. Utrecht)

Pengertian agraria dalam UUPA ialah meliputi Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya serta meliputi jugs ruang angkasa, yaitu ruang diatas bumi yang mengandung unsur-unsur yang dapat digunakan untuk usaha-usaha memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi, air, serta kekayaan alam yan terkandung didalamnya dan hal-hal lainnya yang bersangkutan dengan itu.

Bumi meliputi permukaan bumi (tanah), tubuh bumi dibawahnya serta yang berada di bawah air yang meliputi LKI (Landasan Kontingen Indonesia yaitu tubuh bumi atau dsar laut di bawah perairan wilayah Indonesia sampai dengan kedalaman 200 meter atau lebih dimana masih mungkin diadakannya eksplorasi dan eksploitasi kekayaan alam. Penguasaan penuh atas apa yang terdapat di LKI tersebut ada pada Negara Indonesia.

Air dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 1974 meliputi air yang terdapat didalam dan atau berasal dari sumber-sumber air, baik yang terdapat di atas maupun dibawah permukaan tanah. Air yang dimaksud dalam Undang-Undang ini tidak meliputi air Laut.

Kekayaan lainnya yang dimaksud dalam UUPA ialah hasil tambang, bahan-bahan galian, unsur-unsur kimia, mineral-mineral, bijih-bijih dan segala macam batuan-batuan mulia yang merupakan endapan-endapan alam (Undang-Undang Nomor 11 tahun 1967 tentang Ketentuan-Ketentuan Pokok Pertambangan)

Kekayaan-kekayaan alam yang terkandung didalam air adalah ikan dan kekayaan-kekayaan alam lainnya yang berada di perairan pedalaman dan laut wilayah Indonesia.

Pengertian Hukum Agraria dalam UUPA ialah suatu kelompok berbagai bidang hukum yang mengatur penguasaan atas sumber-sumber daya alam tertentu. Kelompok hukum tersebut diantaranya :

1.    Hukum tanah yaitu Hukum yang mengatur hak pengusaan atas tanah;

2.    Hukum air yang mengatur hak penguasaan atas air;

3.    Hukum perikanan yang mengatur hak penguasaan atas kekayaan alam yang terkandung dalam air;

4.    Hukum pertambangan yang mengatur hak penguasaan atas bahan-bahan galian yang dimaksud dalam Undang-Undang Pokok Pertambangan;

5.    Hukum penguasaan agtan Tenaga dan unsur-unsur dalam Ruang Angkasa (Pasal 48 UUPA)

6.    Hukum Kehutanan yang mengatur atas hak-hak penguasaan atas hutan dan hasil hutan.

Hukum Agraria dalam pendidikan tinggi hukum disajikan dalam mata kuliah yang mempelajari hukum tanah baik yang meliputi aspek publik maupun perdata.

Dalam menuntaskan terwujudnya kesatuan di bidang hukum tanah maka bukan hanya hukumnya yang di Unifikasi namun hak-hak atas tanah dan hak-hak jaminan ats tanah yang semula ada juga hampir semuanya serentak diubah atau dikonversi menjadi hak baru dalam UUPA. Hal ini menyebabkan hak-hak atas tanah yang tidak semula dikonversi megalami proses perubahan yang membawa akibat berkurangnya jangka waktu berlangsungnya hak, maupun luas tanah yang boleh dikuasai (hak concessie dan sewa perkebunan besar). Bahkan ada juga diantara hak-hak tersebut yang tidak mengalami konversi, melainkan hapus (hak erfpscht untuk perkebunan kecil)

Pada awalnya Hukum Agraria bukanlah suatu mata kuliah mandiri di perguruan-perguruan Tinggi di Indonesia. Hukum agraria hanya dipelajari pada mata kuliah hukum adat, hukum perdata barat, hukum Administrasi Negara, Hukum Tata Negara, Hukum Antar Golongan. Namun, dengan adanya Undang-Undang No. 5 tahun 1960 (UUPA) maka Hukum Agraria menjadi mata kuliah mandiri yang bahkan memiliki mata kuliah pendalaman sperti hukum pendaftaran tanah, penyediaan tanah sebagai pembangunan, tanah sebagai jaminan kredit, Landreform, Tata Guna Tanah dan Penataan Ruang, Kondomuinium dan permasalahannya, serta Perbandingan Hukum Tanah. 

Sumber : Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta: Djambatan, 1997.

HUKUM KEBIASAAN

Kebiasaan

Pengertian

Tindakan yang menurut pola tingkah laku yang tetap, ajge, normal..

Perbuatan manusia yang dilakukan berulang-ulang mengenai hal tingkah laku kebiasaan yang diterima oleh suatu masyarakat dan dilakukan sehingga masyarakat beranggapan harus melakukan demikian..

Syarat Kebiasaan (Sudikno, 1984 : 84) :
- Syarat Materiil = Perbuatan/tingkah laku yang dilakukan berulang-ulang dalam masyarakat tertentu (longa et interverata consuetindo)
-Syarat intelektual = keyakinan hukum dari masyarakat (opinio necessitatis)
-Akibat hukum apabila dilanggar

Hukum Kebiasaan

Himpunan kaidah-kaidah yang biarpun tidak ditentukan oleh badan perundang-undangan dalam suasana "werkelijk" (nyata) ditaati juga, karena orang sanggup menerima kaidah-kaidah itu sebagai hukum dan telah ternyata kaidah-kaidah itu dipertahankan oleh penguasa-penguasa masyarakat lain yang tidak termasuk lingkungan badan perundang-undangan.

Dengan demikian hukum kebiasaan itu kaidah yang biarpun tidak tertulis dalam peraturan perundang-undangan masih juga sama kuatnya dengan hukum tertulis. Apalagi, bilamana kaidah tersebut menerima perhatian dari pihak pemerintah.


Kebiasaan Sebagai Sumber Hukum

Pasal 15 AB
Selain pengecualian-pengecualian yang ditetapkan mengenai orang-orang Indonesia dan orang-orang yang dipersamakan, maka lebiasaan tidak merupakan hukum kecuali apabila Undang-Undang menetapkan demikian.

Pasal 1339 BW/KUH Perdata
Perjanjian tidak hanya mengikat hal-hal  yang secara tegas dinyatakan didalamnya tetapi juga untuksegala sesuatu yang menuryt sistem perjanjiannya diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan, dan Undang-Undang.

Pasal 1347 BW
Hal-Hal yang menurut kebiasaan diperjanjikan selamanya, dianggap dimasukkan secara diam-diam ke dalam persetujuan, meskipun tidak dinyatakan secara tegas.

Pasal 1346 BW
Apa yang meragu-ragukan harus ditafsirkan menurut apa yang menjadi kebiasaan dalam negara atau ditempat persetujuan tersebut dibuat.

Pasal 1571 BW
Apabila suatu perjanjian sewa menyewa tidak dibuat secara tertulis, maka perjanjian sewa menyewa tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak yang satu memberitahukan kepada pihak yang lain ia hendak menghentikan perjanjian dan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.

Pasal 22 AB
Hakim yang menolak untuk mengadili dengan alasan Undang-Undangnya bungkam, tidak jelas, tidak lengkap, dapat dituntut karena menolak untuk mengadili.

Pasal 14 UU No.14 tahun 1970
Pengadilan tidak boleh menolak untuk memeriksa suatu perkara dengan dalih hukum tidak atau kurang jelas, melainkan wajib memeriksa dan mengadilinya.

Kelemahan Hukum Kebiasaan
-Tidak menjamin kepastian hukum
-Tidak tertulis
-Perbedaan hukum di tiap daerah


Persamaan Kebiasaan dengan Undang-Undang

1. Sama-sama merupakan penegasan pandangan hukum yang terdapat dalam masyarakat.
2. Sama-sama merupakan perumusan kesadaran hukum suatu bangsa.

Perbedaan Kebiasaan dengan Undang-Undang
1. Undang-Undang merupakan keputusan pemerintah yang dibebankan kepada rakyat sedangkan Kebiasaan muncul dari pergaulan masyarakat.
2. Undang-Undang lebih menjamin kepastian hukum.


Hukum Kebiasaan dan Hukum Adat

Hukum adat merupakan bagian dari hukum kebiasaan. Hukum adat merupakan hukum tidak tertulis dan merupakan kepribadian bangsa.

Prof. Supomo
Hukum adat merupakan sebagian hukum tidak tertulis di dalam peraturan legislatif (unstatutory law), meliputi peraturan-peraturan hidup, yang meskipun tidak ditetapkan oleh yang berwajib tapi ditaati dan didukung oleh rakyat berdasarkan asas keyakinan bahwasanya peraturan-peraturan tersebut mempunyai kekuatan hukum (Surojo 1974 : 59)

Perbedaan antara Kebiasaan dan Adat
-Adat bersumber agak sakral (suci) berhubungan dengan tradisi rakyat Indonesia yang telah turun temurun.
-Kebiasaan wilayah berlakunya biasanya dikota tidak harus merupakan tradisi rakyat sebagian besar hasil akulturasi "timur" dengan "barat" yang belum diresepsi sebagai tradisi.

Pendaftaran Tanah

Kegiatan pelaksanaan pendaftaran tanah diatur dalam PP No. 10/1960 dan PP 24/1997. Dalam pasal 11 dijelaskan “Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah”.

Kegiatan pendaftaran tanah

Pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration)..

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali merupakan kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar PP No. 10/1960 dan PP 24/1997. Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan secara sporadik.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:

1. pengumpulan dan pengolahan data fisik,.

2. pembuktian hak dan pembukuannya,.

3. penerbitan sertifikat,.

4. penyajian data fisik dan data yuridis;

5. penyimpanan daftar umum dan dokumen.[1]

Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri. Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud pada ayat (2), pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.
           Pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hanya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya, dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninnya. Pendaftaran tanah diatur sebelumnya dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.

Pendaftaran  tanah bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan, untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk Pemerintah agar dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan-perbuatan hukum sehubungan dengan tanah dan rumah susun, dan untuk dapat terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Pelaksanaan pendaftaran tanah

Dalam pasal 13 PP No. 24 tahun 1997 kegiatan pelaksanaan pendaftaran tanah dijelaskan:

(1)  Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.

(2)  Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri.

(3)  Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud pada ayat (2), pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik.

(4)  Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.

Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional, (“BPN”), dimana pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan (“Kantor Pertanahan”). Dalam menjalankan tugasnya, Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang diangkat dan diberhentikan oleh Menteri Negara Agraria. Obyek dari pendaftaran tanah meliputi:
Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai; tanah hak pengelolaan;tanah wakaf;hak milik atas satuan rumah susun;hak tanggungan;tanah Negara.

Pengumpulan Dan pengolahan data fisik

a. Pengukuran Dan pemetaan

Setelah seluruh berkas permohonan dilengkapi dan diserahkan ke Kantor Pertanahan setempat, maka proses selanjutnya di kantor pertanahan adalah pengukuran, pemetaan dan pendaftaran haknya. Bila pengukuran, pemetaan dan pendaftaran itu untuk pertama kalinya maka ini disebut sebagai dasar permulaan (opzet), sedangkan bila kegiatan itu berupa perubahan- perubahan mengenai tanahnya karena penggabungan dan/atau pemisahan maka kegiatan itu disebut sebagai dasar pemeliharaan (bijhouding).

Untuk keperluan penyelenggaraan tata usaha pendaftaran tanah tersebut dipergunakan 4
(empat) macam daftar yaitu : daftar tanah, daftar buku tanah, daftar surat ukur dan daftar nama.
Dalam PP No. 24 tahun 1997 pasal 14 dijelaskan:

(1)  Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan.

(2)  Kegiatan pengukuran dan pemetaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. pembuatan peta dasar pendaftaran;

 penetapan batas bidang-bidang tanah;

 pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;

pembuatan daftar tanah;

pembuatan surat ukur.

Pembuatan PETA dasar pendaftaran

Pada proses ini, dilakukan pemasangan, pengukuran, pemetaan dan pemeliharaan titik dasar teknik nasional.

Dari Peta dasar inilah dibuatkan peta pendaftaran. 

Pembuatan peta dasar pendaftaran ini diatur dalam pasal 1516 PP No. 24 tahun 1997 yakni:

(1)  Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (1) dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran.

(2)  Di wilayah-wilayah yang belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik oleh Badan Pertanahan nasional diusahakan tersedianya peta dasar pendaftaran untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadik.

Pasal 16

(1)  Untuk keperluan pembuatan peta dasar pendaftaran Badan Pertanahan Nasional menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional di setiap Kabupaten/Kotamadya Daerah Tingkat II.

(2)  Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diikatkan dengan titik-titik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya.

(3)  Jika di suatu daerah tidak ada atau belum ada titik-titik dasar teknik nasional sebagaimana dimaksud pada ayat (2), dalam melaksanakan pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran dapat digunakan titik dasar teknik lokal yang bersifat sementara, yang kemudian diikatkan dengan titik dasar teknik nasional.

(4)  Peta dasar pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.

(5)  Ketentuan lebih lanjut mengenai pengukuran dan pemetaan titik dasar teknik nasional dan pembuatan peta dasar pendaftaran ditetapkan oleh Menteri.

c. Penetapan batas-batas bidang tanah

Agar tidak terjadi sengketa mengenai batas kepemilikan tanah di suatu tempat, antara pemilik dengan pemilik lain yang bersebelahan, setiap diwajibkan untuk dibuatkan batas-batas pemilikan tanah (berupa patok2 dari besi atau kayu).

Dalam penetapan batas2 tersebut, biasanya selalu harus ada kesepakatan mengenai batas2 tersebut dengan pemilik tanah yang bersebelahan, yang dalam bahasa hukumnya dikenal dengan istilah contradictio limitative. Dalam pasal 17 PP No.24 tahun 1997 dijelaskan:

(1)  Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran tanah, bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan.

(2)  Dalam penetapan batas bidang tanah pada pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan.

(3)  Penempatan tanda-tanda batas termasuk pemeliharaannya wajib dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

(4)  Bentuk, ukuran, dan teknik penempatan tanda batas ditetapkan oleh Menteri.

Ketentuan lebih lanjut mengenai penetapan batas-batas bidang tanah ini diatur dalam pasal 18-19 PP No.24 tahun 1997.

d. Pembuatan daftar tanah

Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor
pendaftarannya pada peta  pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah. (Pasal 21 PP No. 24 tahun 1997)

e. Pembuatan Surat ukur

Pembuatan Surat Ukur merupakan produk akhir dari kegiatan pengumpulan dan pendaftaran tanah, yang nantinya akan digunakan sebagai dasar untuk menerbitkan sertifikat tanah.
    Surat Ukur (d.i 207) merupakan kutipan gambar bidang tanah dari peta pendaftaran yang dibuat 2 (dua) rangkap, satu disimpan pada Kantor Pertanahan sebagai arsip dalam daftar surat ukur (d.i 311 B), dan yang lainnya merupakan bagian sertipikat tanah untuk menginformasikan tanah tersebut haknya telah terdaftar pada buku tanah.
     Yang dimaksud Surat Ukur adalah salah satu kegiatan pengukuran dan pemetaan, dimana setiap bidang tanah yang telah dipetakan dalam peta pendaftaran dibuat surat ukur guna keperluan pendaftaran haknya (pasal 14 ayat 2 dan pasal 22 ayat 1 PP24/1997). Sedangkan untuk wilayah wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil pengukuran yang dipetakan pada peta dasar pendaftaran, atau jika peta dasar pendaftaran juga tidak tersedia, maka surat ukur dibuat dari peta bidang tanah (pasal 22 ayat 2 PP24/1997).

Pengumpulan Dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya
a. Alat bukti hak-hak atas tanah yang baru

Untuk keperluan pendaftaran hak:

a.      Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:

1)     Penetapan pemberian hak dari Pajabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak pengelolaan;

2)     Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik;

b.     Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang;

c.      Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;

d.     Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan;

e.      Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.

b. Alat bukti hak-hak atas tanah yang lama

Alat bukti hak-hak atas tanah yang lama ini diatur ketentuannya dalam pasal 24 PP No. 24 tahun 1997 yakni:

(1)  Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.

(2)  Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:

a.      penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;

b.     penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

c.      Dasar pembukuan hak jika tidak lengkap Alat bukti kepemilikannya

d. Menilai kebenaran Alat bukti

Ketentuan mengenai menilai kebenaran alat bukti ini diatur dalam Pasal 25 PP No 24 tahun 1997:

(1)  Dalam rangka menilai kebenaran alat bukti sebagaimana dimaksud Pasal 24 dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

(2)  Hasil penelitian alat-alat bukti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam suatu daftar isian yang ditetapkan oleh Menteri.

e. Pengumuman data fisik & yuridis

            Setelah penilaian alat bukti selesai maka dilakukan pengumuman data fisik dan yuridis di Kantor Panitia Ajudikasi dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan. Data fisik merupakan keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Data yuridis merupakan keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya, dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.*

Dalam pasal 26 PP No.24 tahun 1997 diatur:

(1)  Daftar isian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (2) beserta peta bidang atau bidang-bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil pengukuran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (1) diumumkan selama 30 (tiga puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik untuk memberi kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.

(2)  Pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan di Kantor Panitia Ajudikasi dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah yang bersangkutan dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau di kantor pertanahan dan kantor kepala desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan dalam pendaftaran tanah secara sporadik serta di tempat lain yang dianggap perlu.

(3)  Selain pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), dalam hal pendaftaran tanah secara sporadik individual, pengumuman dapat dilakukan melalui media massa.

(4)  Ketenttuan lebih lanjut mengenai pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) ditetapkan oleh Menteri.

 Pengaturan lebih lanjut mengenai pengumuman data fisik dan yuridis ini diatur dalam pasal 26-28 PP No 24 tahun 1997.

f. Pembukuan hak

Atas bidang-bidang tanah yang telah diukur tersebut kemudian ditetapkan subjek haknya, kemudian haknya dibukukan dalam daftar buku tanah dari desa yang bersangkutan. Daftar buku tanah terdiri atas kumpulan buku tanah yang dijilid, satu buku tanah hanya dipergunakan untuk mendaftar satu hak atas tanah. Dan tiap-tiap hak atas tanah yang sudah dibukukan tersebut diberi nomer urut menurut macam haknya. Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah yang memuat data yuridis, yaitu keterangan atas status hukum tanah atau rumah susun, dan data fisik, yaitu keterangan mengenai batas, bidang, dan luas bidang tanah atau satuan rumah susun. Dalam pasal 29 PP No 24 Thun 1997 dijelaskan:

(1)  hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukanya dalam buku tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat ukur tersebut.

(2)  Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah di daftar menurut Peraturan Pemerintah ini.

(3)  Pembukuan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan berdasarkan alat bukti yang dimaksud dalam Pasal 23 dan berita acara pengesahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 28.

Pengaturan lebih lanjut mengenai pembukuan hak ini diatur dalam pasal 29-30 PP No.24 tahun 1997.

Penerbitan sertifikat

Tahap terakhir yang dilakukan adalah membuat salinan dari buku tanah dari hak-hak atas tanah yang telah dibukukan. Salinan buku tanah itu beserta surat ukur dan gambar situasinya kemudian dijahit / dilekatkan menjadi satu dengan kertas sampul yang telah ditentukan pemerintah, dan hasil akhir itulah yang kemudian disebut dengan sertifikat yang kemudian diserahkan kepada pemohonnya.

a.      Tata cara penerbitan Dan bentuk sertifikat

Dalam pasal 31 ayat 1 PP No.24 tahun 1997 dijelaskan bahwa sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1) yaitu:

a)     yang data fisik dan data yuridisnya sudah lengkap dan tidak ada yang disengketakan, dilakukan pembukuannya dalam buku tanah menurut ketentuan Pasal 29 ayat (1);

b)     yang data fisik atau data yuridisnya belum lengkap dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap;

c)     yang data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan tetapi tidak diajukan gugatan ke Pengadilan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut dan kepada pihak yang keberatan diberitahukan oleh Kepala Panitia Ajudikasi untuk pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah secara sporadik untuk mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai data yang disengketakan dalam waktu 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan 90 (sembilan puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sporadic dihitung sejak disampaikannya pemberitahuan tersebut;

d)     yang data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan dan diajukan gugatan ke Pengadilan tetapi tidak ada perintah dari Pengadilan untuk status quo dan tidak ada putusan penyitaan dari Pengadilan, dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut serta hal-hal yang disengketakan;

e)     yang data fisik atau data yuridisnya disengketakan dan diajukan ke Pengadilan serta ada perintah untuk status quo atau putusan penyitaan dari Pengadilan, dibukukan dalam buku tanah dengan mengosongkan nama pemegang haknya dan hal-hal lain yang disengketakan serta mencatat di dalamnya adanya sita atau perintah status quo tersebut.

b.     Penyerahan sertifikat

1)     Sertipikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.

2)     Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertipikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain.

3)     Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dapat diterbitkan sertipikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.

c.      Penangguhan sertifikat

Jika di dalam buku tanah terdapat catatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1) huruf b yang menyangkut data yuridis, atau catatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1) huruf c, d dan e yang menyangkut data fisik maupun data yuridis penerbitan sertipikat ditangguhkan sampai catatan yang bersangkutan dihapus.(Pasal 31 ayat 2 PP No. 24 tahun 1997)

d.     Penerbitan sertifikat pengganti

(1)  Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.

(2)  Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud Pasal 53, atau kuasanya.

(3)  Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia, permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

(4)  Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.

Pasal 58

Dalam hal Penggantian sertipikat karena rusak atau pembaharuan blanko sertipikat, sertipikat yang lama ditahan dan dimusnahkan.

Pasal 59

(1)  Permohonan penggantian sertifikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.

(2)  Penerbitan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.

(3)  Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertipikat baru.

(4)  Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka ia menolak menerbitkan sertipikat pengganti.

(5)  Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertipikat baru sebagaimana dimaksud pada ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan.

(6)  Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya sertipikat tersebut atau orang lain yang diberi kuasa untuk menerimanya.

(7)  Untuk daerah-daerah tertentu Menteri dapat menentukan cara dan tempat pengumuman yang lain daripada yang ditentukan pada ayat (2).

Pasal 60

(1)  Penggantian sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi didasarkan atas surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertipikat tersebut kepada pemenang lelang.

(2)  Kepala Kantor Pertanahan mengumumkan telah ditertibkannya sertipikat pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan tidak berlakunya lagi sertipikat yang lama dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.

---

[1] Pasal 12 PP No 24 tahun 1997